Immobilier : les bâtisseurs de l’ESR manquent de bras

C’est le deuxième poste de dépenses dans les établissements du supérieur, mais l’activité transversale des directions de l’immobilier ou du patrimoine reste bien souvent méconnue ! Particularité de ces services : ils s’occupent à la fois de la construction, de l’exploitation et de la maintenance des bâtiments des écoles ou universités.

Dans un contexte de tension sur le marché de l’emploi et de flambée des prix des matières premières, les directions de l’immobilier cumulent les difficultés, et peinent à recruter, comme le constate l'Association des responsables techniques immobilières de l’enseignement supérieur (Artiès). Créée en 1992, l’Artiès regroupe plus de 220 adhérents assurant des fonctions de cadres dans l’immobilier de l’enseignement supérieur.

Une tension sur le marché de l’emploi

« Les problèmes de recrutement dans nos services existent depuis une vingtaine d’années, mais la problématique s’amplifie », s’inquiète Franck Joyeux, directeur des ressources immobilières de l'Université de Rouen Normandie.

Comme dans les autres services des universités, les directions de l’immobilier recrutent des fonctionnaires (sur concours ou en détachement), et des contractuels en CDD ou en CDI. Les problèmes de recrutement concernent ces deux profils.

Des difficultés à attirer des personnes du privé…

Plusieurs facteurs compliquent le recrutement de personnels venus du privé : le salaire plus faible dans le public et le marché de l’emploi tendu dans le secteur du BTP rendent les besoins des établissements bien supérieurs à l’offre sur le marché du travail. « Il arrive que nous ne recevions aucune candidature quand nous publions une offre d’emploi », reconnaît Franck Joyeux, le vice-président de l’Artiès.

L’immobilier dans l’enseignement supérieur n’attire pas non plus les jeunes diplômés. « Quand je reçois en entretien des jeunes ingénieurs sortis d’école, ils me font comprendre gentiment que le poste est très intéressant, mais qu’ils ont mieux ailleurs », raconte Ludovic Di Folco, directeur du patrimoine de l’Université Savoie Mont-Blanc. 

À cela s’ajoute un autre obstacle : la reprise partielle de l’ancienneté des salariés. « Quand un cadre quitte le privé pour le public, il s’attend à être moins bien payé. Si cette personne a 15 ans d’ancienneté, nous ne conserverons qu’un tiers de ces années. Cette règle de la fonction publique nous fait beaucoup de tort, on ne respecte pas l’ancienneté et l’expérience de ces personnes. Or, nous avons besoin dans nos services de l’expertise que nous pouvons trouver dans le privé », explique Anne Mangano, directrice de la gestion du patrimoine immobilier de l'Université de Haute Alsace et administratrice de l’Artiès.

« Nous avons du mal à recruter des personnes du privé, et nous ne sommes pas attractifs auprès des personnels des autres établissements publics », résume-t-elle.

… et à recruter des fonctionnaires

« Les régimes indemnitaires dans les établissements du supérieur sont historiquement plus faibles que dans la fonction publique territoriale ou hospitalière entre autres. Niveau salaire, nous ne sommes ni attractifs pour les personnes amenées à passer des concours ni pour les fonctionnaires en poste dans les collectivités ou les hôpitaux. C’est un écart institutionnel », constate Franck Joyeux.

L’écart se joue souvent entre 300 et 500€ par mois

Le directeur des ressources immobilières de l’Université de Rouen Normandie cite l’exemple d’une personne ayant postulé pour rejoindre son service.

« Son profil était très intéressant. Nous pouvions la détacher sans problème. Il y avait une homologie parfaite entre son statut d’ingénieur de l’équipement et celui d’ingénieur d’études. Sauf que nous lui proposions 2500 € par mois net alors qu’elle gagnait 3000 €. L’écart se joue souvent entre 300 et 500 € par mois », précise-t-il.

Autant d’éléments qui viennent s’ajouter à l’inflation et au gel du point d’indice des fonctionnaires depuis 2017. « Nous avons la maîtrise de notre patrimoine, l’expertise est là. Mais il y a un écart grandissant entre les objectifs très pointus qui sont attendus de nous et les moyens mis en place », regrette Pauline Farcis-Morgat, directrice adjointe du patrimoine immobilier de l'Université de Strasbourg et vice-présidente de l’Artiès. 

Des projets à foison, mais des services en sous-effectif

30 % de postes vacants en moyenne

Ces difficultés de recrutement dans les directions de l’immobilier engendrent des situations de sous-effectifs. « Nous tournons à moins de 30 % de nos capacités en moyenne », confie Pauline Farcis-Morgat. Une situation comparable dans d’autres établissements…

Certains directeurs de l’immobilier pointent d’ailleurs le risque de cercle vicieux, en faisant porter aux personnels en poste la surcharge de travail généré par les postes vacants.

« Les directions de l’immobilier disposent d’équipes très resserrées. Nous externalisons déjà beaucoup. Pour que l’externalisation soit maîtrisée, il nous faut en interne de personnes qualifiées pour définir le bon besoin et s’assurer de l’efficacité des missions », affirme Franck Joyeux.

Un référentiel métier pour les directeurs de l’immobilier

Au-delà de ces problèmes de recrutement, les métiers de l’immobilier souffrent aussi d’un manque de valorisation dans l’écosystème de l’enseignement supérieur. « Les ministères de l’enseignement supérieur et de l’éducation nationale n’ont pas constitué d’équipes immobilières contrairement à d’autres ministères qui ont davantage valorisé et institutionnalisé le volet immobilier », décrit Franck Joyeux.

Depuis avril 2021, les directions de l’immobilier disposent pourtant d’un référentiel métier validé par le ministère de l’enseignement supérieur, France Universités, la Conférence des directeurs d’écoles d’ingénieurs et l’Association des directeurs généraux des services.

« La montée en compétences des directions de l’immobilier ces dernières années s’est traduite dans le référentiel. La cartographie de nos métiers est essentielle », salue Marie Guillaume, présidente de l’Artiès et directrice de l’immobilier et de la logistique de l'Université Jean Moulin Lyon 3.

Toutefois, la communauté universitaire n’a pas toujours conscience de l’étendue du champ d’intervention et de compétences des directions de l’immobilier, souvent cantonnées à l’allumage du chauffage dans l’imaginaire collectif. « L’appropriation de ce référentiel reste très inégale d’un établissement à l’autre. Certaines gouvernances voient toujours les directions de l’immobilier comme un service technique alors que nous mettons en musique la stratégie immobilière des établissements à 20 voire 30 ans », rappelle-t-elle.

La sensibilisation de la communauté universitaire aux métiers de l’immobilier et la valorisation de ces métiers font partie des chantiers du bureau de l’association Artiès élu en octobre 2021.